郑州楼市大尺度放松：限购限贷同时松绑 再次启动棚改货币化安置

经济网记者陈月琴3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环健康发展的通知》(以下简称《通知》)，提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施。

其中，最重要的措施包括变相放松限购，取消“认房认贷”，同时重启去库存利器——棚改货币化安置。

此外，经济观察网了解到，郑州已落地二手房交易新政:个人转让唯一未满五年的二手房时，房主可选择按核定计税价格的1%或差额税的20%征收个人所得税。

缩减储量

首先，围绕支持合理住房需求，《通知》提出四项措施:

一是保证大学生在郑居住，允许博士生、硕士生、本科生(技工院校预备技师、技师)和大中专毕业生(技工院校高级工)在郑就业创业。可根据条件购买共有产权住房，购买商品房住房补贴，租住保障性租赁房一定面积补贴，优惠期3年。

二是鼓励农民工买房。农民工缴纳住房公积金，在郑州买房，就和郑州的缴存职工分摊。

第三，亲戚来郑给老人投票，让他们和家人一起买新房。

四是鼓励卖小买大、卖旧买新，在家庭限购数量内提供个人房贷、网上登记、不动产登记手续等便利。

一位郑州房地产从业者认为，新规保证了大学生参与郑的范围再次拓宽，不仅包括大专、本科、硕士、博士，还包括技工院校高级工、技工院校后备技师、技师等。还允许亲属投靠家庭购买新房，意味着郑州家庭购房套数将实现从2套到3套的突破，变相放松限购，充分挖掘年轻人、农民工甚至老年人的需求。

半个月前，郑州代市长何雄释放出将出台措施吸引人才、去库存的信号。在郑州市委十二届二次全会暨市委经济工作会议上，何雄表示，郑州的房地产市场现在遇到了一些小困难，以后不会有大问题。他还表示，郑州今年计划出台政策，每年吸引20万大学生留在郑州。如果这些留在郑州的大学生在三年内买房，总需求量预计超过1000万平方米。郑州还计划出台扶持政策，鼓励农民工在郑州买房，未来两年总需求在2000万平方米左右。“仅这两项就几乎可以消化郑州商品房的存量”。

在供给端，《通知》提出调整宅基地供应节奏，去污期不足18个月时适度增加宅基地供应，否则相应减少；同时，土地保证金最低比例降至挂牌价格的20%，可在成交后一年内分期缴纳，减轻开发商财务负担。

某Top3地产公司郑州市场研究员指出，2021年下半年，郑州市场热度骤降，商品房存量承压。主城区商品房库存约1389万平方米，去化周期23个月，郊区库存高达1495万平方米，去化周期43个月。2022年没有回暖，前两个月市场依然低迷。10天的春节假期，郑州仅新房就成交了20多套。

《通知》还规定，取消新冠肺炎谈判期间允许房企“正负零”预售的相关政策。郑州当地一位房地产投资者解释说，从2020年3月开始，郑州取消了新项目需要建4层才能开始预售的要求。此轮取消允许“正负零”，即预售，这将使项目开盘时间推迟至少一个月。不过，上述郑州市场研究人士认为，此举将在一定程度上减缓供应节奏。目前在售项目需要加大营销力度，把握窗口期。

此外，通知明确再次启动棚改货币化安置，推进安置房改造。实施安置房建设三年行动，坚持货币化安置。对于未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。政府还将通过回购和回租的方式，将其改造为经济适用房和共有产权房。

克而瑞的数据显示，2017-2020年郑州土地成交中，城市用地占比超过87%。2021年，由于集中供地政策的实施，公开出让的土地净交易数量增加，城镇用地比例降低至70%。

据上述郑州本地房企投资人士透露，“郑州在2015年前后启动了大规模的城改。当时四环以内的城中村基本都与房企签订了一、二级联动拆迁协议。届时，被拆迁居民也可以选择调换安置房或货币补偿。但大部分开发商的核算逻辑是:安置房2-3年后完工，而货币安置需要一次性付款。所以，不想增加资金压力的开发商一般会选择给拆迁户换房”。

郑州规定安置房上市销售需要5年时间，导致很多拆迁户囤积了大量安置房，其中一部分以小产权的形式私自出售或出租。这位郑州当地的房地产投资者认为，再次启动棚改货币化安置，会促使一批拆迁户停止囤积过多安置房，变成现成现金，从而增加市场购买力，购买商品房，去库存，减少安置房供应。

对于未开工建设的安置房，《通知》鼓励拆迁群众选择货币化安置。“但必须考虑的现实问题是，2015年后，郑州四环以内的城市用地将全部知名。这时候改由签约的一级开发公司向拆迁户支付现金，会给城改项目带来更大的压力”，该人士说。

取消“房认贷认”

通知的第三个方面是加大信贷融资支持，分别针对房企、购房者和银行。

一是鼓励金融机构对困难企业发放和续贷，加大对房企M&A的贷款支持力度；二是在政府新增财政存款和基金账户中，对支持贷款发展、降低个人房贷利率的金融机构给予优先支持。

据上述郑州市场研究员介绍，之前他所在的公司与银行沟通放贷时，障碍重重，很多分行都不愿意主动向总行申请房贷额度和较低的房贷利率。然而，在这份通知中，政府明确要求金融机构增加信贷融资支持，甚至对支持开发贷款和降低贷款利率的银行，政府将其新增的财政存款存入这些金融机构，给予实际利益。

信贷支持的第三条是增加抵押贷款，降低住房贷款利率，明确“对拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房，银行业金融机构执行首套房贷政策”。至此，郑州成为首个取消“房认贷认”并松绑限贷的城市。

据前述郑州本地房产投资人士透露，其实从2020年下半年开始，郑州所有楼盘都在暗中松绑限购，外地人在郑州没有户籍和社保就可以无门槛买房。此次取消“房认贷认”是《通知》中力度最大的一项，涉及面广，需要住建部门和银监部门打通，将极大刺激刚需和改善型住房需求。

此外，经济观察网了解到，郑州已落地二手房交易新政:个人转让唯一未满五年的二手房时，房主可选择按核定计税价格的1%或差额税的20%征收个人所得税。比如100万买的房子，卖150万。之前要交10万元的差额税，现在可以按照1.5万元交了。3月1日，郑州经开区、郑东新区、航空空港区已实施。

上述郑州市场研究人士补充道，让业主自主选择会计准则，有利于降低二手房交易成本，比如差价不大的房子，最好选择差价税；对于差价较大的二手房，按照1%的核税价格计算的成本更低。

RealData分公司总裁丁瓒也认为，郑州是全国除北京外唯一实行差别税的城市。让业主自己选择税率再办理手续，这标志着郑州实行了7年的20%差额税有所放宽。取消差价税会增加业主的出售意愿，增强以小卖大，以旧换新，促进二手房市场的活跃。同时也将带动新房改善回暖。

“在名义上限购的基础上，郑州取消了房屋认定和贷款认定，差别化纳税范围有所放宽。也吸引了大学生和农民工买房，包括开发商土地支付比例的降低和分期付款。大中城市(提振楼市)能给出这样的力度，基本上动用了所有可以动用的政策，是非常难得的。”一位郑州房企人士告诉经济观察网。